안녕하세요? 오늘은 1종, 2종, 3종 주거지역의 의미에 대해 알아보도록 하겠습니다.
부동산 매매 관련 글을 둘러보다보면, '3종 주거지역 전환 시 호재!'라는 문구를 보셨을 겁니다.
오늘은 바로 이 부분에 대한 설명을 드리고자 합니다. 1종, 2종, 3종 주거지역이란 무엇일까요? 무엇이 좋은 것일까요? 간단하게 설명드리도록 하겠습니다. 각 종별 주거지역은 아래와 같은 특징을 지닙니다.
1. 각 종별 주거지역의 특징
가. 1종 주거지역 : 저층 중심(~4층) + 상업 가능
나. 2종 주거지역 : 중층 중심(~18층) + 상업 가능
다. 3종 주거지역 : ★층수제한 없음!★ + 상업 가능
각 종별 주거지역의 아주아주 간략한 특징은 위와 같습니다. (물론 실제 지역의 환경에 따라 세부 내용은 다를 수 있습니다.) 그렇다면, '3종 주거지역 전환 시 호재!'라는 의미도 이해하셨을겁니다. 층수제한이 사라지면서, 더 높은 건물을 지을 수 있게 되기 때문이죠, 아파트가 아주 높이 들어설 수 있게 된다는 말입니다. 그렇다면, 조금은 더 자세한 설명을 드리겠습니다.
1종, 2종, 3종 주거지역은 모두 '일반주거지역'을 뜻합니다. 그렇다면 일반적이지 않은 주거지역도 있겠죠? 바로, '전용주거지역'과 '준주거지역'이 그것입니다. 세 가지 서로 다른 종류의 지역을 통칭하여, 우리는 '주거지역'이라고 부릅니다. 특징을 간략하게 정리해보면 다음과 같습니다.
2. 각 주거지역별 종류 및 특징
가. 전용주거지역 : 상업시설이 들어오기 힘든, (거의) 주거만을 위한 지역
나. 일반주거지역 : 일반적인 주거지역! 주거지역이기도 하며, 상업시설이 들어올 수도 있습니다.
다. 준주거지역 : 주거와 상업이 모두 가능한 지역, 반반이라고 보면 됩니다.
주거지역은 위와 같이 세 종류로 나뉘며, 각 주거지역마다의 특징을 가지고 있습니다. 전용주거지역은 상업시설이 거의 들어오지 못하고, 일반주거지역은 상업시설이 들어올 '수' 있으며, 준주거지역은 주거도 가능하며, 상업도 활발하게 이루어질 수 있는 지역인 것 입니다. 추가로 준주거지역은 상업 외 업무시설도 함께 들어올 수 있습니다. 즉 주거+상업+업무 모두 가능한 셈이죠.
그리고 우리는 여기에서 1번 '각 종별 주거지역'과 2번 '주거지역의 종류'를 섞을 수 있습니다. 바로 다음과 같이 말입니다.
3. 종별, 주거지역별 구분 및 특징
| 주거지역별 구분 | 종별 구분 | 합치면? | 특징 |
| 전용주거지역 | 1종 | 1종 전용주거지역 | 용적률 50 ~ 100% |
| 2종 | 2종 전용주거지역 | 용적률 50 ~ 150% | |
| 일반주거지역 | 1종 | 1종 일반주거지역 | 용적률 100 ~ 200% |
| 2종 | 2종 일반주거지역 | 용적률 100 ~ 250% | |
| 3종 | 3종 일반주거지역 | 용적률 100 ~ 300% | |
| ★준주거지역 | - | 준주거지역 | 용적률 200 ~ 500% |
전용주거지역은 1~2종을 더할 수 있고, 일반주거지역은 1~3종을 모두 더할 수 있습니다. (전용주거지역의 경우 3종이 없고, 준주거지역은 종별 구분을 하지 않는다는 점만 알면 됩니다)
그리고, 각 주거지역별 특징을 적어 놓았는데, 가장 큰 특징은 바로 용적률의 차이입니다. 전용 → 일반 → 준으로 갈수록 용적률이 커지며, 1종 → 2종 → 3종으로 갈수록 용적률이 커지게 됩니다. 따라서 1종 전용주거지역이 제일 용적률이 낮으며, 3종 일반주거지역이 용적률이 가장 큽니다.
물론, 1~3종으로 나뉘지 않는 준주거지역은 따로 생각해야 합니다. 준주거지역이 주거지역 중에서는 용적률이 가장 크다고 보시면 되겠습니다.
대체로 건물이 높게 올라가면 올라갈수(있을수)록, 땅의 가치가 높아진다고 보면 되니, 부동산에서 '3종 상향 시 호재!'라는 말은, 건물을 더 높게 올릴 수 있게 되니, 가치가 높아질 것이라는 말을 하는 것으로 이해하시면 되겠습니다. 이를 우리는 소위 '종 상향'이라고 합니다.
4. 종 상향 및 '4종 주거지역'에 대하여
그렇지만 종 상향은 쉽지 않습니다. 최근 종 상향 관련 기사를 보니, 21년 12월 대구의 1종 일반주거지역이 무려 '50년'만에 종 상향이 된다고 합니다. 건물의 노후도, 주변 환경, 개발도 등을 모두 고려하여 결정되는 사항이며, 지역에 살고 있는 주민들의 재산과도 관련이 깊기 때문에 쉽게 상향할 수 있는 것은 아닙니다. 물론, 늘어나는 서울의 부동산 문제를 해결하기 위해 해당 기준을 완화할 수도 있지만, 이것 또한 쉬운 일이 아닐 겁니다. 따라서 부동산이 말하는 '종 상향 시 호재'는 마치, '로또 당첨되면 집 구매 가능'이라는 말과 비슷할지도 모르겠습니다.
또한, 과거 대통령 선거 때, 이재명 (전) 후보가 '4종 일반주거지역'을 신설하겠다고 밝힌 바 있습니다. 제가 말씀드린대로라면, 지금까지보다 더 큰 용적률을 가진 일반주거지역을 신설하겠다는 내용으로 이해할 수 있겠습니다. 이는 용적률의 완화를 통해 서울시의 부동산 문제를 해결하겠다는 공약이었습니다. 이제 기사의 헤드라인만 봐도 이해를 하실 수 있으시겠죠?ㅎㅎ
이상으로, 오늘은 각 종별, 주거지역별 특징에 대하여 살펴보았습니다. 다음 이 시간에는 '용적률'에 관한 이야기를 해볼까 합니다. 왜 용적률이 크면 땅의 가치가 올라가는 것인지에 대하여, 조만간 글을 통해 풀어보도록 하겠습니다.
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